家族信託における不動産売却

こちらでは家族信託活用時の不動産売却についてご説明いたします。

長い間ご自宅で生活をされていた方が高齢者施設等へ入居される際に、施設へ入居するための費用ないし固定資産税等の維持費としてご自宅を売却して費用を補填される方もいらっしゃるかと思います。

ご自宅を売却したいとなった際に、もしも所有者が認知症などで判断能力が不十分であるとされた場合は法律行為である契約を行うことは出来ないため、ご自宅の売却を断念せざるを得ません。このような場面において、もしも認知症を患うご自宅の所有者の代わりにその子どもがご自宅の売却が出来たら…というお声などから、2007年に「家族信託」が誕生しました。

今までは不動産の所有者が認知症等を発症したことから判断能力が不十分であるとみなされると、選任された成年後見人が所有者の代わりに管理等を行う「成年後見制度」の利用が主流でした。この成年後見人は依頼人の代行をしてくれるという面では優れていますが、「依頼主の財産を守る」という役割も持ち合わせており、ご自宅の売却は「財産の処分」にあたるため難しい問題とされてきました。

とはいえ、成年後見人は依頼主のご自宅を売却できないというわけではなく、家庭裁判所にて「居住用不動産処分の許可の申立て」をし、許可を得てから処分を行うという手順を踏んでから売却に至ります。このため、早急に施設への入居金が必要であった場合でも多くの時間を待つ必要がありました。

また、成年後見人として弁護士や司法書士等といった専門家が選任されると、依頼主が亡くなるまで後見人としての役割が続くため、その専門家に対し毎月3万～5万円もの報酬を払い続けなければなりません。

「家族信託」は、信頼できる家族間で結ぶ契約となるため、成年後見制度のような高額な報酬は発生しません。お元気なうちに契約を結んでいれば財産の所有者が認知症を発症したとしても、受託者となったご家族が財産管理を行うことができます。

【家族信託の仕組み】家族信託は、以下の三者間において契約が行われます。なお、委託者と受益者は同一人物でも構いません。

• 委託者…財産の所有者で、ご自身の財産を受託者に託す人

• 受託者…委託者との信託契約内容に従って財産の管理・運営・処分等を行う人

• 受益者…託された財産（信託財産）から発生した利益を受ける人

冒頭でご紹介した例に当てはめると、ご自宅を所有するご両親が委託者かつ受益者となり、子が受託者として信託契約を結んでおくことで受託者である子が信託契約内容に沿ってご自宅（不動産）の管理、売却が出来るようになります。この場合、ご両親は実家を使用する権利を持つため、契約後も住み続けることができます。