相続財産が不動産しかない場合の均等な分け方を行政書士の方に伺います。（大津）

先日大津の父が亡くなり、葬儀を行いました。これから相続手続きを行いますが、父の遺産を調べたところ、大津の自宅と大津から少し離れたところにある使われてるのかわからないような土地だけで、現金はあまりありませんでした。相続人は母と私と妹の3人です。晩年の父は大津の施設に入っており、母は大津の実家で一人暮らしをしながら父の施設に通っていました。妹は結婚を機に大津から離れましたが、家族仲は悪くないと思います。
遺産が不動産ばかりの場合の遺産分割の方法についてアドバイスを頂けないでしょうか。(大津)

相続財産の不動産を均等に分配する方法をご紹介します。

まず、相続が開始されたら被相続人（お父様）が遺言書を残していないか探してみましょう。相続手続きでは、遺言書があるかないかで相続手続きの流れが異なります。被相続人の死後、遺産は相続人の共有財産となるため、遺産分割を行う必要がありますが、その際に、遺言書のある相続では、遺言書の内容に沿って遺産分割を行うだけで済みます。

一方で、遺言書のない相続では、相続人全員が参加して「遺産分割協議」を行い、遺産の分け方について話し合う必要があります。また、話し合いでまとまった内容を「遺産分割協議書」として書き起こしておきます。この遺産分割協議は、場合によっては根気のいる長い話し合いとなるケースも少なくありません。

今回はご相談者様に遺言書がなかったとしてご説明します。
お父様の相続財産である不動産や現金は、前述した通り今は相続人3人の共有の財産ですので、全員で話し合って遺産分割をする必要があります。以下において不動産の分け方についてご説明します。いずれの場合でも、相続財産のご自宅と不動産の評価を行ってから、遺産分割協議を行うようにしてください。

【現物分割】

Aが自宅、Bが空き地というように遺産をそのまま分割します。不動産評価が全く同じとはいかないため厳密には不公平ですが、相続人全員が納得すればスムーズな相続です。

【代償分割】

相続人のなかの特定の人物が被相続人の遺産を相続し、他の相続人に対して本来分割すべき金額相当の代償金（または代償財産）を支払います。例として、相続人ABの兄弟で、500万円の価値のある不動産をAが相続して、本来分割すべき250万円分をBに支払うといった形です。不動産を手放さずに済むので、相続人が相続財産の自宅に住んでいる場合などに有効です。ただし財産を相続した者は代償金を用意する必要があります。

【換価分割】

遺産である不動産を売却して現金化したうえで相続人で分割します。相続した不動産が不要な場合には有効でしょう。

大津・石山相続遺言相談センターでは、大津のみならず、大津周辺地域にお住まいの皆様から相続手続きに関するたくさんのご相談をいただいております。
相続手続きは慣れない方にとっては複雑な内容となり、多くの時間を要する手続きになるかと思われます。大津・石山相続遺言相談センターでは大津の皆様のご相談に対し、最後まで丁寧に対応させていただきますので、安心してご相談ください。また、大津・石山相続遺言相談センターでは大津の地域事情に詳しい相続手続きの専門家が、初回のご相談を無料にてお伺いしております。
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